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Neue Mietpreisbremse für Bayern

  • Monika Schmid-Balzert, München
  • 07.08.2019

In diesen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse:

Die nachgebesserte Mieterschutzverordnung regelt, dass in 162 bayrischen Gemeinden die Deckelung der Mietpreise bei Neuvermietung gilt: die so genannte Mietpreisbremse.
Sie regelt aber auch, dass die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von weiterhin 10 Jahren gilt und wo die Kappungsgrenze von 15 Prozent für Mieterhöhungen gilt. Diese Gebiete wurden auf 162 Gemeinden ausgedehnt.
Mit Urteil vom 6. Dezember 2017 (14 S 10058/17) hat das Landgericht München I entschieden, dass die Mieterschutzverordnung aufgrund eines Verstoßes gegen die Begründungspflicht nichtig ist. Denn in der Verordnung hatte die Landesregierung nicht für alle betroffenen Städte und Gemeinden Bayerns einzeln begründet, warum die Mietpreisbremse jeweils gelten soll. Das wäre aber juristisch nötig gewesen, ein Formfehler.

„Wir begrüßen, dass die Gebiete, in denen die Mietpreisbremse, die Kündigungssperrfrist und die Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten soll, von 136 auf 162 Gemeinden erweitert wurde. Es profitieren also mehr Mieter potenziell von diesen Regelungen.
Diese Mietpreisbremse hat aber nur eine Laufzeit von nicht einmal 12 Monaten, ist also eine Mietpreisbremse light!“, so Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des DMB Landesverband Bayern e.V..
Die Mietpreisbremse tritt am 07.08.2019 in Kraft und wird wie die nichtige Vorgängerversion bereits am 31.07.2020 wieder außer Kraft treten, es sei denn der Bund verlängert die Laufzeiten der Mietpreisbremse allgemein und das Land erlässt dann eine neue Verordnung.

„Erst wird die Verordnung schlecht begründet, dann für nichtig erklärt und jetzt soll sie nur kurze Zeit wirken“, empört sich Monika Schmid-Balzert, über das neue Gesetz.
Die erste Mietpreisbremse war nichtig, also rechtlich nicht existent. Daher tritt die Mietpreisbremse das erste Mal am 07.08.2019 wirksam in Kraft und hätte dem BGB entsprechend mit einer Laufzeit von 5 Jahren erlassen werden können. Bayern erlässt sie jedoch nur mit 11,5 Monaten und schiebt die Verantwortung auf den Bund.
„Mehr Mieter haben nun die Möglichkeit die Mietpreisbremse zu ziehen!“, begrüßt die Landesgeschäftsführerin die Erweiterung der Gebieteverordnung.

Wir haben zusammengefasst, was die Mieter in Bayern nun wissen müssen:

-        Mit der Mietpreisbremse dürfen Mieten bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ist für viele Gemeinden am Mietspiegel ablesbar. Wichtig: Je nach Lage, Baujahr und Ausstattung gilt für Ihre Wohnung eine andere ortsübliche Miete. Deswegen die Miete genau im Mietspiegel ermitteln – und sich bei Bedarf vom örtlich zuständigen Mieterverein helfen lassen.

-        Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Lassen Sie sich von Experten wie dem Mieterverein berechnen, welcher Möblierungs-Aufschlag angemessen ist.

-        Neu bei der Bundesregelung zur Mietpreisbremse seit 1. Januar ist, dass der Vermieter bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren muss, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Unterlässt der Vermieter dies, kann er sich zumindest zwei Jahre lang nicht auf diese Ausnahme berufen. Es ist für Mieter einfacher geworden, eine Verletzung der Mietpreisbremse zu rügen. Zu viel bezahlte Miete muss der Vermieter für den Zeitraum ab der Rüge zurückbezahlen.

„Da wir nun in Bayern eine wirksame Verordnung haben, raten wir den Mietern: Ziehen Sie die Mietpreisbremse, machen Sie von Ihren Rechten Gebrauch!“, so Monika Schmid-Balzert weiter.

Kündigungssperrfrist:
Bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind Mieter in Bayern 10 Jahre vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung geschützt. Das ist nicht neu, wurde aber auf 162 Gemeinden von zuvor 136 Gemeinden ausgedehnt.

Kappungsgrenzesenkung:
Für Mieterhöhungen sieht das BGB grundsätzlich die Möglichkeit vor, die Mieten alle drei Jahre um 20 Prozent zu erhöhen. Mit dieser Regelung werden Gemeinden festgelegt, in welchen all drei Jahre maximal um 15 Prozent bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Auch das ist nicht neu, wurde aber auf 162 von zuvor 136 Gemeinden ausgedehnt.

Den Gesetzestext finden Sie unter: https://www.verkuendung-bayern.de/gvbl/2019-458/

Hier finden Sie eine Übersicht der Gemeinden: